KENTSEL DÖNÜŞÜM SERİSİ: Kentsel Dönüşümde Hak Sahiplerinin Hakları, Yükümlülükleri ve Sözleşmeler

Kentsel dönüşüm süreci, hak sahipleri açısından mülkiyet haklarının korunması, taşınmazların yeniden inşa edilmesi ve sözleşmelerin hukuki güvence altına alınması açısından büyük önem taşır. 6306 sayılı Kanun, hak sahiplerinin dönüşüm sürecindeki haklarını ve yükümlülüklerini düzenler. Ancak, uygulamada malikler, kiracılar ve diğer hak sahipleri arasında çeşitli anlaşmazlıklar doğabilmektedir.

Bu yazıda, kentsel dönüşüm sürecinde hak sahiplerinin sahip olduğu haklar, yükümlülükleri ve müteahhitlerle yapılan sözleşmelerin hukuki dayanakları ele alınacaktır. İyi okumalar...

Kentsel Dönüşümde Hak Sahiplerinin Hakları ve Yükümlülükleri

Maliklerin Hakları ve Sürece Katılımı

Kentsel dönüşüm sürecinde en geniş haklara malik olan kesim, tapu sahipleri yani kat malikleridir. 6306 sayılı Kanun ve Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde malikler aşağıdaki haklara sahiptir:

Riskli Yapı Tespitine İtiraz: Malikler, riskli yapı tespiti raporuna karşı 15 gün içinde itiraz edebilirler. İtiraz edilmezse rapor kesinleşir ve yapı dönüşüm sürecine girer. (Mevzuat Bilgi Sistemi)

Üçte İki Çoğunluk ile Karar Alma Yetkisi: Dönüşüm sürecinde malikler, kat maliklerinin en az üçte iki çoğunluğuyla alınan karar doğrultusunda süreci ilerletebilir.

Devlet Desteklerinden Yararlanma: Malikler, kentsel dönüşüm kapsamında kira yardımı, faiz destekli kredi ve vergi muafiyetleri gibi teşviklerden faydalanabilirler.

Ancak, üçte iki çoğunluk kararına katılmayan azınlık maliklerin taşınmazları açık artırma usulüyle satılabilir. Bu süreç, hukuka uygun olmak zorundadır ve malikler, bedel tespiti ve iptal davası açma hakkına sahiptir.

Kiracıların ve Sınırlı Ayni Hak Sahiplerinin Hakları

Kiracılar, mülkiyet hakkına sahip olmadıkları için dönüşüm kararlarını doğrudan etkileyemezler. Ancak, kira yardımı alma ve yeni yapılan binadan öncelikli satın alma hakkı gibi bazı avantajları bulunmaktadır. Kiracılar ayrıca taşınma yardımı talep edebilirler.

Sınırlı ayni hak sahipleri (intifa hakkı sahipleri vb.), dönüşüm sürecinde maliklerin verdiği kararlara bağlıdırlar. Ancak, taşınmaz üzerindeki haklarını koruyabilmek için hukuki yollara başvurabilirler.

Hak Sahiplerinin Yükümlülükleri

Kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin ve diğer hak sahiplerinin belirli yükümlülükleri bulunmaktadır:

Riskli Yapının Tahliye Edilmesi: Yapı riskli olarak tespit edildikten sonra maliklerin ve kiracıların 60 gün içinde tahliye işlemlerini tamamlaması gerekmektedir.

Üçte İki Çoğunluk Kararına Uyma: Azınlık malikler, üçte iki çoğunlukla alınan kararları iptal ettirme hakkına sahiptir, ancak süreç tamamlanmışsa bu kararları kabul etmek zorundadırlar.

Vergi ve Tapu İşlemlerini Tamamlama: Malikler, yeni inşaat tamamlandığında tapu tescil işlemlerini yapmalı ve ilgili vergi yükümlülüklerini yerine getirmelidirler.

Kentsel Dönüşüm Sözleşmeleri ve Hukuki Süreçler

Kentsel dönüşüm sürecinde malikler ve müteahhitler arasında çeşitli sözleşmeler imzalanmaktadır. En yaygın kullanılan sözleşmeler şunlardır:

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Bu sözleşme türünde:

• Malikler, arsa paylarını müteahhite devreder.
  

• Müteahhit, belirlenen süre içinde inşaatı tamamlamak zorundadır.
  

• Sözleşme noter huzurunda yapılmalı ve tapuya şerh edilmelidir.
  

Bu sözleşmede, inşaat sürecinin gecikmesi, teslim edilmemesi veya eksik yapılması gibi durumlar açıkça belirtilmeli ve sözleşmeye cezai şartlar eklenmelidir.

(Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2020/2395E.   2021/1453K.)

Bu nedenle, kentsel dönüşüm sürecine giren maliklerin, sözleşmeleri detaylı şekilde incelemesi ve hukuki danışmanlık alması önerilmektedir.

Yazının sonu... Bu yazıda verdiğimiz bilgiler hukuki mütalaa ya da tavsiye niteliği taşımamaktadır. Verilen bilgiler yazılma tarihinde tarihinde yürürlükte olan kanunlara göre verilmiş olup, sizin yazıyı okuduğunuz tarihte güncel olmayabilir!

Bu sebeple; EĞER AMACINIZ HUKUKİ YARDIM ALMAK İSE BİR AVUKATA DANIŞMANIZI TAVSİYE EDERİZ.

Ana Sayfa İletişim