KENTSEL DÖNÜŞÜM SERİSİ: Kentsel Dönüşüm Süreci ve Hukuki İşleyiş

Kentsel dönüşüm, şehirlerin güvenli, sürdürülebilir ve yaşanabilir hale getirilmesi için yürütülen hukuki, teknik ve ekonomik bir süreçtir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli yapıların tespiti, maliklerin karar alma süreci ve uygulama aşamalarını düzenleyerek dönüşüm sürecine hukuki bir çerçeve sağlar.Bu yazıda kentsel dönüşüm sürecinin aşamaları, maliklerin hakları ve hukuki işleyiş ele alınacaktır. İyi okumalar...

Kentsel Dönüşümde Riskli Yapı Tespiti ve Hukuki Süreç

Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?

Kentsel dönüşüm sürecinin ilk adımı, yapının riskli olup olmadığının tespit edilmesidir. 6306 sayılı Kanun’un 3. maddesi uyarınca, riskli yapı tespiti şu yöntemlerle yapılabilir:

Maliklerin başvurusu: Bina sahipleri veya kanuni temsilcileri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş kuruluşlara başvurabilir.

İdarenin talebi: Bakanlık, belediyeler veya il özel idareleri, riskli yapı tespiti yaptırabilir.

Mahkeme kararı: Maliklerin anlaşmazlığa düşmesi halinde yargı sürecinde alınan bilirkişi raporları ile de risk tespiti yapılabilir.

Riskli yapı tespiti sonucunda bina "riskli" olarak raporlanırsa, durum tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapuya şerh konulur. Bu şerh, maliklerin rızası olmadan taşınmazın satılmasını engeller.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz Hakkı

Malikler, tespit kararına karşı 15 gün içinde itiraz hakkına sahiptir. İtiraz, Bakanlık bünyesindeki teknik heyete yapılır. Heyetin kararı kesindir ve iptali için idari yargıya başvurulabilir.

"Dosyanın incelenmesinden; davaya konu işlemin riskli yapı tespitine karşı davacı tarafından yapılan itirazın zımnen reddi işlemi olmadığı, Beyoğlu Belediye Başkanlığınce riskli olduğu tespit edilen yapının alt yapı hizmetlerinin durdurulması ve tahliyesine yönelik işlemin malik tarafından davacıya ihtar edilmesi üzerine, anılan işlemin ve riskli yapı tespit işleminin doğrudan kendisine tebliğ edilmediğinden bahisle riskli yapı tespiti ve anılan işleme karşı itiraz etme ve dava açma hakkını kullanamadığını ileri sürerek anılan işlemin ve bu duruma neden olan Yönetmelik kuralının dava konusu edildiği anlaşılmıştır. Danıştay 6. Dairesi 2020/2160E. 2022/1329K."

Kentsel Dönüşümde Üçte İki Çoğunluk Kararı ve Malikler Arası Anlaşmazlıklar

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra, kat maliklerinin en az üçte iki çoğunluğu ile dönüşüm sürecinin nasıl ilerleyeceğine karar verilmesi gerekir.

Üçte İki Çoğunluk Kararı ile Alınabilecek Kararlar

• Binanın yıkılması ve yeni bina inşası

• Müteahhit ile anlaşma yapılması

• Kira yardımı veya finansal destek talepleri

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45. maddesi uyarınca oy birliği gereken bazı durumlar kentsel dönüşüm kanununda üçte iki çoğunluk sağlanama şartına bağlanarak süreç hızlandırılmıştır.

Azınlık Maliklerin Hakları ve Kamulaştırma Süreci

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'a göre, riskli yapı tespiti sonrasında kat maliklerinin en az üçte iki çoğunluğunun alacağı kararlar, kentsel dönüşüm sürecinin ilerlemesi için esastır. Ancak, bu çoğunluk kararına katılmayan azınlık maliklerin haklarının korunması ve mülkiyet haklarının ihlal edilmemesi önemlidir.

Azınlık Maliklerin Hakları

Bilgilendirme ve İtiraz Hakkı: Üçte iki çoğunlukla alınan kararlar, katılmayan maliklere noter aracılığıyla tebliğ edilmelidir. Malikler, tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karara itiraz edebilirler. İtirazın reddedilmesi durumunda, maliklerin idari yargıda iptal davası açma hakları bulunmaktadır.

Adil Bedel Tespiti: Azınlık maliklerin arsa paylarının satışı söz konusu olduğunda, râyiç bedelin tespiti önemlidir. Bedel tespiti, bağımsız ve uzman kişilerce yapılmalı ve piyasa koşullarına uygun olmalıdır. Malikler, belirlenen bedelin düşük olduğunu düşünüyorsa, bedel tespiti ve tescil davası açabilirler.

Kamulaştırma Süreci

Üçte iki çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları, Bakanlıkça tespit edilen râyiç bedel üzerinden diğer maliklere veya üçüncü kişilere açık artırma usulüyle satılabilir. Satışın gerçekleşmemesi durumunda, Bakanlık veya ilgili idare tarafından acele kamulaştırma yoluna gidilebilir. Bu süreçte, maliklerin mülkiyet haklarının korunması ve adil bir bedel ödenmesi esastır.

Kentsel Dönüşümde Yıkım, Yeniden İnşa ve Finansal Destekler

 Yıkım Süreci ve Hukuki Aşamalar

6306 sayılı Kanun’un 6. maddesine göre, riskli yapıların yıkımı için maliklere 60 gün süre tanınır. Bu süre sonunda tahliye edilmeyen binalar, devlet tarafından resen yıkılabilir.

• Malikler, yıkım için müteahhitlerle anlaşabilir.

• Belediyeler ve Bakanlık, gerektiğinde yıkım sürecine doğrudan müdahale edebilir.

Yıkım sürecinin ardından, yeni yapı inşası için imar ve yapı ruhsatı alınması gerekir.

Kentsel Dönüşümde Devlet Destekleri

6306 sayılı Kanun kapsamında, hak sahiplerine çeşitli mali teşvikler sağlanır:

Kira yardımı: Riskli yapıların tahliyesi sonrasında, maliklere ve kiracılara geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilmektedir. Bu destek, 6306 sayılı Kanun'un 5. maddesi uyarınca sağlanmaktadır. Kira yardımı miktarı ve süresi, bölgenin özelliklerine göre değişiklik gösterebilir.

Faiz desteği: Kentsel dönüşüm kapsamında, hak sahiplerine uygun koşullarda kredi imkanı sunulmaktadır. Bu krediler, devlet tarafından faiz desteği ile desteklenmektedir. Örneğin, Ziraat Bankası ve VakıfBank gibi bankalar, kentsel dönüşüm projeleri için faiz destekli kredi seçenekleri sunmaktadır.

Hibe Destekleri: Özellikle İstanbul'da başlatılan "Yarısı Bizden" kampanyası kapsamında, kentsel dönüşüme giren her bir konut için 1,5 milyon TL'ye kadar destek verilmektedir. Bu desteğin 700 bin TL'si hibe, 100 bin TL'si tahliye desteği ve 700 bin TL'si de kredi desteği olarak sunulmaktadır.

Ruhsat ve Harç Muafiyetleri: Kentsel dönüşüm projeleri kapsamında, inşaat ruhsatı ve diğer harçlarda muafiyet veya indirimler uygulanabilmektedir. Bu muafiyetler, proje maliyetlerini düşürerek hak sahiplerine finansal kolaylık sağlamaktadır.

Yazının sonu... Bu yazıda verdiğimiz bilgiler hukuki mütalaa ya da tavsiye niteliği taşımamaktadır. Verilen bilgiler yazılma tarihinde tarihinde yürürlükte olan kanunlara göre verilmiş olup, sizin yazıyı okuduğunuz tarihte güncel olmayabilir!

Bu sebeple; EĞER AMACINIZ HUKUKİ YARDIM ALMAK İSE BİR AVUKATA DANIŞMANIZI TAVSİYE EDERİZ.

Ana Sayfa İletişim