Enflasyonun Altında Kalan Kiranın Çözümü: Kira Bedelinin Tespiti Davası

Bir evin salonundaki koltuk, çiçekler ve sehpa.

Kiracı ve kiraya veren tarafından kararlaştırılan yıllık kira artış oranı, uzun süreli kira sözleşmelerinde sorunlar yaratabilmektedir. Şuan da içinde bulunduğumuz, enflasyonun yüksek ve fiyatların oynak olduğu dönemlerde bu sorunlar daha sık ortaya çıkar. Kira sözleşmesinden doğan artış oranı ile enflasyona bağlı piyasanın artış oranı arasındaki fark ilk başta sorun yaratmasa da zamanla kiraya verenin evi ile civar evlerin kiraları arasında uçurum yaratacaktır.

Yeni Kira Dönemi Artış Miktarı

Kira dönemlerinde yapılacak artışın miktarı kanunda düzenlenmiştir. Buna göre:

"Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır"

Maddeden de anlaşıldığı üzere; yenilenen kira döneminde kira bedelinin belirlenmesi için 3 ihtimal vardır:

1) Tarafların arasında kira bedeline ilişkin anlaşma bulunması.

2) Taraflar arasında bu durumla ilgili hiçbir anlaşma bulunmaması.

3) Taraflar arasında anlaşma olsa da olmasa da süresi 5 yılı aşan ya da 5ıldan sonra yenilenen kira sözleşmesinin mevcut olması

1) Tarafların Arasında Anlaşma Bulunması

Tarafların kendi aralarında anlaşması halinde dahi, yapılacak zam 12 aylık TÜFE ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Zam miktarına böyle bir limit konulmasının sebebi kanun koyucunun kira sözleşmesinde kiracı tarafın hukuken zayıf taraf olmasını kabul etmesidir.

Örneğin 10.000 TL kira bedeli olan bir evin kira yeni kira dönemi zammı taraflar arasında %50 olarak anlaşılsa da, eğer o yılın TÜFE değişim oranı %20 ise kiraya en fazla 2.000TL zam yapılabilir. Yani yeni kira 12.000TL olur.

2) Bir Anlaşma Bulunmaması

Taraflar arasında kira artış için bir anlaşma bulunmuyorsa, kira bedelinin belirlenmesi hakim tarafından yapılacaktır. Hakimin belirlediği durumlarda da artış miktarı 12 aylık TÜFE değişim oranından yüksek olamaz.

Burada artışın nasıl yapılacağı konusunda taraflar anlaşmadığı için, kira sözleşmesinin 5 yıldan uzun süreli olması ya da 5 yıldan sonra yenilenmiş olması şartı aranmaksızın kira bedeli tespiti davası açılabilir.

3) 5 Yıldan Uzun Süreli veya 5 Yıldan Sonra Yenilenen Kira Sözleşmesinde

Taraflar arasında bir anlaşma yapılıp yapılmadığı fark etmeksizin, 5 yıldan uzun süreli ya da 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde her 5 yılın sonunda hakim tarafından kira tespiti talep edilebilir. Bu uygulamanın hukuktaki ismi kira tespit davasıdır.

Hakim kira bedelini belirlerken; kiralanın durumu, emsal kira bedelleri ve yine 12 aylık TÜFE ortalamasını dikkate alacaktır.

Kira Bedelinin Tespiti Davası

Kira tespit davası; kiraya verilen evin kira ücretinin geçen 5 yıl içerisinde emsallerine göre daha fazla ya da daha az olması durumunda mağduriyet yaşanmaması için kanunda yer alan bir davadır.

Kira Tespit Davasının Şartları

Kira tespit davası açabilmek için:

1) Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır.

2) Kanunda belirtilen 5 yıl şartının tamamlanmış olması

3) HMK' daki genel dava şartlarının bulunması (hukuki yarar, ehliyet vb.)

Sanılanın aksine kira tespit davası açmak için, öncesinde kiracıya ihtarname göndermek gerekli değildir. İhtarname gönderilmesi sadece kararın hangi kira dönemi için geçerli olacağını belirlemektedir.

Dava Açılışı ve Sonrasındaki Kira Dönemlerinin Durumu

Kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir. Fakat davanın yeni kira döneminin başından itibaren sonuç doğurması için kanunda belirtilen zamanda açılması gerekmektedir.

TBK m. 345' e göre "Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur."

Davanın yukarıda belirtilen dönemlerde açılmaması durumunda davada belirlenen kira bedeli yeni kira döneminde değil, bir sonraki kira döneminde uygulanacaktır. Yani ev sahibi 1 senelik kira getirisi kaybı yaşayacaktır.

Deliller ve İspat

Kira tespit davasında kullanılabilecek deliller:

Taraflar arasındaki kira sözleşmesi
Emsal taşınmazların kira sözleşmeleri
İhtarname
Keşif, Bilirkişi raporu
Uzman görüşü
Tanık beyanı
Yemin

Mahkemece Yeni Kira Bedeli Belirlenmesi

Mahkeme yeni kira bedeline karar verirken sunulan delilleri, emsal kira bedellerini, TÜFE yıllık ortalaması farkını dikkate alarak karar verir. Yargılama aşamasında emsal kira bedellerinin tespiti için yapılan bilirkişi incelemesi de yeni kira bedelinin belirlenmesi açısından önemlidir. Kiralanan taşınmazın özel durumları da kira bedelinin tespitinde dikkate alınır. Bunların yanında, kiracının eski kiracı olması da önemli bir etken olup bu durum dikkate alınarak belirlenen kira bedelinden indirim yapılmaktadır.

Kira Bedeli Tespiti Davasında Islah ve Bedel Artırımı

Kira bedeli tespiti için açılan davalarda ıslah ve bedel artırım imkanı yoktur. Yani davacının davayı açarken talep ettiği kira bedelini tam olarak belirtmelidir. Davada talep edeceği kira bedelini belirlemeden önce, kendisi de emsal kira fiyatlarını araştırmalı ve makul bir bedel belirlenmelidir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2017/2792 E. ve 2021/267 K. sayılı kararında da "kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz." yeni kira bedelinin tespiti davasında ıslah talebinde bulunulamayacağını belirtmiştir.

Kira Bedelinin Tespiti Davasında Hakkaniyet İndirimi

Kira bedelinin tespiti davasında belirlenen kira bedeline, kiracının eski kiracı olması durumu dikkate alınarak kira bedelinde hakkaniyet indirimi yapılır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2017/8272 E., 2019/5399 K. sayılı kararında "Mahkemece davalının eski kiracı olduğu da dikkate alınarak yukarıdaki açıklamalar ışığında hak ve nesafete göre 01.04.2015 tarihinde başlayan dönem için kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken yazılı şekilde yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak, net mi brüt mü olduğu belirtilmeden ve hakkaniyet indirimi uygulanmadan yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir." kiracının eski kiracı olduğu dikkate alınarak hakkaniyet indirimi uygulanmamasının bozma sebebi olduğunu belirtmiştir.

Hakkaniyet indiriminin miktarı ile ilgili Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7927 E., 2018/4805 K. sayılı kararında " Mahkemece kira bedelinin hak ve nesafete göre tespit edilmesinde usulsüzlük bulunmamaktadır ancak aylık kira bedeli 15.000.-TL net alınıp Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre anılan bedelden kiracının eski kiracı olduğu nazara alınarak TBK 51, 52 (BK 43,44) maddesi gereğince kiracı lehine %10-20 oranında bir hakkaniyet indirimi yapılması gerekirken %20' den daha fazla indirim yapılarak kira bedeli belirlenmesi doğru olmadığı gibi, hüküm fıkrasının yukarıda açıklandığı üzere çelişkili şekilde kurulması da usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir." diyerek indirimin %10 ile %20 arasında yapılmasını uygun bulmuştur.

Kira Bedelinin Tespiti Davasında Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler

Kira bedelinin tespiti davalarında zamanaşımı ya da hak düşürücü süre bulunmamaktadır. Kira sözleşmesi geçerliliğini sürdürdükçe dava açılabilir.

Kira Bedelinin Tespiti Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme

Kira bedelini tespit davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

Yetkili mahkeme ise:

Davalının yerleşim yeri mahkemesi,
Sözleşmenin ifa edildiği yer mahkemesi,
HMK 17'nin şartları varsa sözleşmede yetkili kılınan yer mahkemesidir.

Dava Şartı Arabuluculuk

Arabuluculuk Kanunu'na getirilen düzenleme ile; 1 Eylül 2023 tarihinden sonra açılacak olan kira bedeli tespiti davaları için arabulucuya başvurulmuş olması gerekmektedir. Arabuluculuk burada dava şartıdır.

Yazının sonu... Bu yazıda verdiğimiz bilgiler hukuki mütalaa ya da tavsiye niteliği taşımamaktadır. Verilen bilgiler yazılma tarihinde tarihinde yürürlükte olan kanunlara göre verilmiş olup, sizin yazıyı okuduğunuz tarihte güncel olmayabilir!

Bu sebeple; EĞER AMACINIZ HUKUKİ YARDIM ALMAK İSE BİR AVUKATA DANIŞMANIZI TAVSİYE EDERİZ.